Door Hanno Bakkeren

Tot tot voor kort explosief stijgende huizenprijzen hebben Nederlandse huiseigenaren overmoedig gemaakt. Nergens in Europa worden zulke hoge en riskante hypotheken afgesloten als hier.

'U wilt weten wat een hypotheek kost. Waarom niet wat hij oplevert?' Deze reclameslogan van ING Bank typeert volgens econoom Peter Neuteboom van het Delftse onderzoeksbureau OTB het veranderde denken over de koopwoning. Voor Neuteboom geen speculaties over de vraag of de huizenmarkt zal instorten, maar een zoektocht naar het antwoord op de vraag hoe en waaróm huizenkopers zich met steeds groter gemak tot over de oren in de schulden lijken te steken. In 'Een internationale vergelijking van de kosten en risico's van hypotheken', het onderzoek dat hij in opdracht van het Ministerie van VROM uitvoerde, concludeert hij dat vooral in Nederland de laatste tien jaar alle remmen zijn losgegaan.

Was Nederland in de jaren tachtig op Europees niveau nog een bescheiden middenmoter, vorig jaar werden we koploper met een totale hypotheekschuld ter grootte van ruim 70 procent van het bruto nationaal product, ofwel 324 miljard euro. Een dikke verdriedubbeling ten opzichte van tien jaar geleden. Ter vergelijking: in Italië, waar bijna 80 procent van de bevolking in een eigen huis woont, bedraagt de totale hypotheekschuld nog geen 8 procent van het BNP. Ook op individueel niveau zijn de schulden spectaculair gestegen. Zo is de gemiddelde hypotheekschuld hier bijna tweeënhalf keer zo groot als het besteedbare huishoudinkomen. De Italianen staan gemiddeld voor niet meer dan eenderde van het jaarinkomen bij de bank in het rood. Ook de hypotheekschuld als percentage van de waarde van de woning is in Italië met 5 procent veel lager dan de Nederlandse 35 procent. Nederlandse starters financieren hun woning zelfs voor 94 procent met geleend geld.

Waarom zijn Nederlanders, meer dan andere Europeanen, bereid zich zo diep in de schulden te steken? Komt het louter en alleen door onze royale hypotheekrenteaftrek? Onwaarschijnlijk, want deze bestaat al tientallen jaren en kan daarom de recente Nederlandse inhaalslag niet verklaren. Daarbij kent ook het gros van de andere Europese landen wel een of meerdere stimuleringsmaatregelen voor de huizenkoper. Als zowel de hypotheekrenteaftrek als de overige kosten en subsidies in aanmerking worden genomen, zijn bijvoorbeeld de Belgen jaarlijks nauwelijks duurder uit dan wij. Toch bedraagt hun totale hypotheekschuld maar net iets meer dan 20 procent van het BNP en lenen ze per gezin nog niet de helft van een jaarinkomen. Het feit dat onze zuiderburen, anders dan wij, behalve hun rente ook de aflossingen mogen aftrekken, zal daar ongetwijfeld debet aan zijn, maar verklaart de enorme verschillen volgens Neuteboom maar zeer ten dele. Lenen is in een land als België nog altijd synoniem voor afhankelijkheid. 'In plaats van een huurbaas, huren jullie nu van de bank, maar dragen jullie wel zelf alle risico's', zo krijgt Neuteboom regelmatig van zijn smalende Belgische collega's te horen.

In Nederland woont nu net iets meer dan de helft van alle huishoudens in een eigen huis. In landen als België, Italië en Ierland geldt dat van oudsher voor circa 80 procent van de bevolking. Een groot deel van het in de eigen woning besloten vermogen gaat zo via vererving van generatie op generatie over en hoeft dus niet geleend te worden. In Zuid-Europa leiden de veelal belabberde pensioenvoorzieningen er bovendien toe dat mensen er wel voor waken het risico te lopen op oudere leeftijd door hun hypotheekverstrekker op straat te worden gezet. Bijna 90 procent van de Italiaanse eigen woningen is geheel hypotheekvrij - tegen een schamele 15 procent in Nederland.

Ook in Nederland werden woningen vroeger vooral gekocht om hun gebruikswaarde, maar dat veranderde in de jaren negentig dramatisch. De prijzen stegen maar door, de rente was laag en kwam ook nog eens grotendeels voor rekening van de fiscus. Met de extra hypotheek kon bovendien leuk verdiend worden op de beurs, zodat je vrijwel gratis woonde. De vraag of het koophuis inderdaad wel zo veel ruimer en prettiger was dan je oude huurflatje verdween, vaak met behulp van een leger welwillende hypotheekadviseurs, naar de achtergrond. Een huis werd ineens gezien als verstandige investering.

Toch ging het na een eerdere boom al eens goed mis op de huizenmarkt. Eind jaren zeventig storten de huizenprijzen in korte tijd met ruim 30 procent in, om pas in 1993 weer op hun oude niveau te komen. Deze les leek niemand zich te kunnen of willen herinneren. Huizenbezitters in andere Europese landen kregen het lid echter meer recent nog op de neus. In Frankrijk, Engeland en de Scandinavische landen zagen huizenbezitters de waarde van hun huis begin jaren negentig met tientallen procenten kelderen en ook Duitsland worstelt nog altijd met de huizencrisis die eind jaren negentig inzette. De gedroomde vermogenswinsten sloegen daar dus om in het tegendeel.

Erg? Dalende huizenprijzen zijn geen ramp zolang je niet hoeft te verkopen, maar hoe vang je als Jan Modaal de klap op als de rente opeens stijgt of je je baan kwijtraakt? Probleem is dat juist die minder vermogenden, zoals starters, de laatste jaren de grootste risico's hebben genomen om toch een betaalbare hypotheek te krijgen. Zo was beleggen ooit voorbehouden aan de rijken: zij die wel een gokje konden wagen. Dat laatste geldt niet voor de modale inkomens die dankzij de massaal afgesloten beleggingshypotheken hun hele hebben en houden hebben ingezet op de beurs.

Hoewel die ontwikkelingen zich in Nederland nog niet hebben vertaald in een dramatische stijging van het aantal uitzettingen (hier hooguit enkele tientallen per jaar versus dertigduizend in bijvoorbeeld Engeland), mag daaruit volgens Neuteboom niet geconcludeerd worden dat het wel meevalt met de risico's. De Nederlandse hypotheekmarkt is er namelijk een van pappen en nathouden. De hypotheekadviseurs zijn doorgaans graag bereid de noodlijdende huizenbezitter uit de brand te helpen met hypotheekvormen die in het gros van de ons omringende landen niet eens bestaan. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het omzetten van de ouderwetse annuïteitenhypotheek in een aflossingsvrije hypotheek. Lagere maandlasten, maar wel hogere kosten en grotere risico's. 'Engelsen zijn veel kritischer tegenover hun hypotheekadviseur en vertrouwen zijn verkooppraatjes voor geen cent. Nederlanders geloven nog steeds te makkelijk dat daadwerkelijk sprake is van een win-winsituatie.'

Ook het verkorten van de rentevaste periode kan de kosten op korte termijn drukken, maar maakt de toekomst onzekerder en daarmee ook riskanter. En het oprekken van de aflossingstermijn? 'Twintig jaar geleden had vrijwel geen enkele gepensioneerde nog een hypotheekschuld, maar dankzij de opkomst van met name de aflossingsvrije hypotheken, worden de schulden en tot ver over de pensioengerechtigde leeftijd heen getild', zo stelt Neuteboom.

Een gevaarlijke ontwikkeling, want ook in Nederland zijn gepensioneerden hun financiële toekomst tegenwoordig allerminst zeker. 'Zulke constructies hoeven niet per se slecht te zijn, maar je moet wel de tijd hebben de rit uit te zitten. Die zekerheid heb je helaas niet. Weet jij zeker dat je over twintig jaar nog steeds genoeg verdient en niet gescheiden bent?'